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2014-06-05 18:49:38 来源： 浏览：4423 次
近年来，随着融资租赁业务的不断发展，土地抵押开始逐渐成为融资租赁业务对抗风险的一种措施。由于土地抵押的主要办理部门是县级国土资源局，他们一般不了解融资租赁，也鲜有为融资租赁业务办理过土地抵押登记的经验，因此在办理过程中会遇到各种问题。本文特分享一些经验。
办理土地抵押的法律依据
融资租赁的承租人以土地使用权为出租人作为担保并申请办理抵押登记的，能否办理？法律依据是公司与国土资源局进行沟通的第一要素。 明确法律依据，向国土资源局说明，为融资租赁业务办理土地抵押登记，是有法律可依的。
1、根据国土资源部《关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》(国土资函[2000]582号)，企业间以土地使用权进行抵押担保的前提是企业之间订立的债权和债务主合同必须符合有关法律、法规的规定，涉及需要金融监管部门批准的，应首先办理批准手续。企业之间订立的主合同符合法律、法规规定的，为保证债权实现，债务方企业可以依法取得的出让国有土地使用权或依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权抵押。
2、若公司的债权债务主合同是融资租赁合同，该合同符合有关法律法规的规定。 根据《合同法》第二百三十七条的规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。融资租赁通常的做法是出租人出资购买承租人选定的技术设备或其他物资，作为租赁物出租给承租人，承租人按合同约定取得租赁物的长期使用权，在承租期间，按合同约定的期限支付租金，租赁期满按合同约定的方式处置租赁物。根据《担保法》第三十四条规定，“下列财产可以抵押：……（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物……”。《物权法》第一百八十条规定，“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（二）建设用地使用权……”。根据上述法律规定，抵押人合法拥有处分权的土地使用权是可以作为抵押标的物的，并且法律也并未限定抵押权人是否必须为金融机构。
办理土地抵押的相关流程
1、材料的准备：
（1）抵押权人需准备的文件：营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、授权委托书、法人身份证复印件、委托代理人身份证复印件；
（2）抵押人需准备的文件：土地登记申请书（国土局版本）、营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、授权委托书、法人身份证复印件、委托代理人身份证复印件、国有土地使用证、融资租赁合同、抵押合同、土地价值认定书。
2、提交土地登记申请：资料准备齐备后交由街道国土资源分局扫描，提交流程。
3、流程确认：县级国土资源局土地登记科审核扫描资料、接受土地登记申请，提交主管科长——分管局长——国土资源局局长审批。
4、证件打印： 土地登记审批流程结束后，行政审批大厅接收抵押人土地证原件，打印土地他项权利证明书。
5、到期解押：租赁期间届满，承租人按照约定支付全部租金的，抵押权消灭，承租人可以持相关支付凭证申请注销抵押登记。在行政审批大厅办理抵押解除，抵押人取回土地证原件。
办理土地抵押的注意事项
1、说服国土资源局，除了法律依据，最有力的支持是公司在周边区域的国土资源局办理成功的土地他项权利证明书。
办理土地抵押的法律依据
融资租赁的承租人以土地使用权为出租人作为担保并申请办理抵押登记的，能否办理？法律依据是公司与国土资源局进行沟通的第一要素。 明确法律依据，向国土资源局说明，为融资租赁业务办理土地抵押登记，是有法律可依的。
1、根据国土资源部《关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》(国土资函[2000]582号)，企业间以土地使用权进行抵押担保的前提是企业之间订立的债权和债务主合同必须符合有关法律、法规的规定，涉及需要金融监管部门批准的，应首先办理批准手续。企业之间订立的主合同符合法律、法规规定的，为保证债权实现，债务方企业可以依法取得的出让国有土地使用权或依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权抵押。
2、若公司的债权债务主合同是融资租赁合同，该合同符合有关法律法规的规定。 根据《合同法》第二百三十七条的规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。融资租赁通常的做法是出租人出资购买承租人选定的技术设备或其他物资，作为租赁物出租给承租人，承租人按合同约定取得租赁物的长期使用权，在承租期间，按合同约定的期限支付租金，租赁期满按合同约定的方式处置租赁物。根据《担保法》第三十四条规定，“下列财产可以抵押：……（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物……”。《物权法》第一百八十条规定，“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（二）建设用地使用权……”。根据上述法律规定，抵押人合法拥有处分权的土地使用权是可以作为抵押标的物的，并且法律也并未限定抵押权人是否必须为金融机构。
办理土地抵押的相关流程
1、材料的准备：
（1）抵押权人需准备的文件：营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、授权委托书、法人身份证复印件、委托代理人身份证复印件；
（2）抵押人需准备的文件：土地登记申请书（国土局版本）、营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、授权委托书、法人身份证复印件、委托代理人身份证复印件、国有土地使用证、融资租赁合同、抵押合同、土地价值认定书。
2、提交土地登记申请：资料准备齐备后交由街道国土资源分局扫描，提交流程。
3、流程确认：县级国土资源局土地登记科审核扫描资料、接受土地登记申请，提交主管科长——分管局长——国土资源局局长审批。
4、证件打印： 土地登记审批流程结束后，行政审批大厅接收抵押人土地证原件，打印土地他项权利证明书。
5、到期解押：租赁期间届满，承租人按照约定支付全部租金的，抵押权消灭，承租人可以持相关支付凭证申请注销抵押登记。在行政审批大厅办理抵押解除，抵押人取回土地证原件。
办理土地抵押的注意事项
1、说服国土资源局，除了法律依据，最有力的支持是公司在周边区域的国土资源局办理成功的土地他项权利证明书。
2、承租人提供担保的土地必须权属清楚，必须已经办理土地登记，取得土地权利证书。办理抵押前，审核土地证办理资料是否齐备，立项环评等文件是否齐全。
3、登记申请人为出租人和承租人，其中出租人为抵押权人，承租人为抵押人。关于土地价值认定金额，需要提前与公司相关人员沟通。抵押金额一般由出租人和承租人进行约定。
4、抵押期限由出租人和承租人进行约定。一般抵押期限按照融资租赁合同约定的租赁期限填写。